智通财经APP获悉，随着交易员和投资者们几乎100%定价美联储降息周期将于9月开启，华尔街知名投资机构Wedbush Securities 开始对美股市场四家聚焦于净租赁的房地产投资信托基金(REITs)进行首次覆盖，其中，该机构并对Essential Properties Realty Trust (EPRT.US)和Broadstone Net Lease (BNL.US)给予“跑赢大盘”评级，对NETSTREIT (NTST.US)和Realty Income (O.US)给予“中性”评级。

Wedbush分析师团队在一份最新报告中表示：“尽管在过去18-24个月中，整体房地产交易市场的步伐缓慢，但聚焦于净租赁的房地产投资信托基金(REITs)在很大程度上依赖于租户关系来继续外部增长步伐，稳定性强于房地产股票。”

美联储降低基准利率的大趋势，可能将有助于改善整个房地产行业的资本成本。Wedbush Securities 报告称，私人投资者这一群体可能将重新加入竞争，这可能将影响市场的交易量和收益率上限。“因此，我们处于一个积极的行业增长趋势中。”该机构的分析师们表示。

在多数华尔街投资机构看来，美联储降息周期中，为投资者们提供定期收益的REITs通常比单纯的房地产股票更适合投资，这些机构建议聚焦于地产的投资者们首选投资类别为REITs。

房地产股票的价格波动性通常远远大于REITs，因为它们直接反映了房地产市场的供需状况和公司业绩。而REITs则因其分散化投资和稳定的租金收入流，价格波动相对较小。REITs这一资产提供更稳定的股息收益，这对追求稳定现金流的投资者更具吸引力。在当前的美国经济增长不确定时期，REITs的防御属性更强，表现更为稳健。

从历史统计数据来看，REITs这一类资产通常在美联储降息周期中表现优异，因为它们受益于融资成本的降低和稳定的高股息收益。

REITs通常依赖大量借贷来资助其房地产投资和运营，而美联储降息则会明显降低借贷成本，使REITs能够以更低的利率融资，这种融资成本的降低直接改善了REITs的盈利能力。在降息周期中，债券和存款利率下降，收益率较高且稳定的REITs开始吸引投资者将一部分存款投资于REITs这一类资产，可能带动更多投资者购买REITs，从而推高其REITs交易价格。

Wedbush Securities 在报告中表示，Essential Properties Realty Trust 这一REITs标的本身所具备的股权资本成本优势和较高等级的平均购置收益率上限被认为将带来持续的盈利增长趋势，预计至少在短期内将是如此。

Broadstone Net Lease 的投资组合简化策略旨在将医疗保健相关的风险敞口从17.6%降低到7.1%，预计将在2025年获得多重溢价估值并恢复强劲的盈利增长趋势。

与此同时，Wedbush表示，由于一些存在的租户问题，NETSTREIT这一REITs在美股市场的交易价格最近一直处于压力之下，这可能导致购置规模程度低于该机构预期。

Wedbush还表示，考虑到高达约800亿美元的企业价值规模，Realty Income 这一REITs最近通过欧洲投资扩大化的平均购置收益率上限可能将使得盈利增长变得更加困难。此外，这家投资机构表示，2024年的固定资产购置步伐较去年同期呈现出下降的趋势。

股价走势方面，Wedbush首次覆盖的上述四只REITs标的今年以来除了NETSTREIT均在美联储降息预期的强力提振下录得涨幅，Essential Properties Realty Trust 今年以来涨势最为强劲，高达21%，跑赢标普500指数。